Q: O que é ação de despejo comercial?
R: A ação de despejo comercial é o instrumento judicial previsto na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) pelo qual o proprietário de imóvel comercial solicita ao juiz a retomada do bem quando o inquilino descumpre obrigações contratuais — especialmente a falta de pagamento do aluguel.
Se você é proprietário e seu inquilino comercial está inadimplente, descumprindo cláusulas do contrato ou simplesmente se recusa a sair após o término da locação, saber exatamente como funciona o processo de despejo pode poupar meses de prejuízo. Este guia explica cada etapa, do aviso extrajudicial ao oficial de justiça na porta.
Quando Cabe Ação de Despejo Comercial?
A Lei do Inquilinato lista os motivos que autorizam o ajuizamento de ação de despejo em imóvel não residencial. Os mais frequentes na advocacia empresarial são:
- Falta de pagamento do aluguel ou encargos — o caso mais comum; um único mês em aberto já autoriza a ação
- Término do prazo contratual sem renovação — ao fim do contrato, se o inquilino não desocupa, cabe despejo por denúncia vazia (para contratos com prazo igual ou superior a 30 meses)
- Violação de cláusula contratual — uso do imóvel para atividade diferente da prevista, sublocação não autorizada, obras não permitidas
- Necessidade de uso próprio — o locador ou seu cônjuge/ascendente/descendente precisa usar o imóvel para residência ou comércio próprio
- Reformas ou demolição determinadas pelo poder público — obras que tornam o imóvel inabitável ou que exigem a desocupação para execução
- Abandono do imóvel — o inquilino deixa o espaço sem aviso e sem pagar, sendo possível obter liminar de retomada
Para locações empresariais, é fundamental verificar no contrato social e no contrato de locação se há cláusulas específicas que ampliam ou restringem esses motivos. Um contrato bem redigido é a base de qualquer ação bem-sucedida.
6 Passos da Ação de Despejo Comercial
Entender o fluxo do processo ajuda o proprietário a gerenciar expectativas e a tomar decisões estratégicas em cada fase.
Passo 1 — Verificar o contrato e reunir documentos
Antes de qualquer medida, o advogado precisa analisar:
- Contrato de locação (prazo, valor, encargos, garantia — caução, fiança ou seguro-fiança)
- Comprovantes de inadimplência (extratos, recibos em aberto, notificações anteriores)
- Matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis
- CNPJ e qualificação completa do inquilino para a petição
Passo 2 — Notificação extrajudicial (quando obrigatória)
Para despejo por falta de pagamento, a lei não exige notificação prévia — a ação pode ser ajuizada diretamente. Porém, notificar por cartório antes de entrar com a ação tem vantagens: registra a mora formalmente, abre espaço para acordo e serve como prova na petição inicial.
Para despejo por término de contrato ou denúncia vazia, a notificação prévia com prazo de 30 dias para desocupação voluntária é obrigatória antes do ajuizamento.
Passo 3 — Petição inicial e distribuição
O advogado ajuíza a ação de despejo na Vara Cível ou Juizado Especial Cível (para imóveis com aluguel de até 40 salários mínimos), com pedidos de:
- Despejo do imóvel
- Cobrança dos aluguéis em atraso e encargos (pode ser cumulada na mesma ação)
- Liminar de desocupação em 15 dias, quando cabível (art. 59, §1°, Lei 8.245/91)
Passo 4 — Citação do réu
Distribuída a ação, o juiz determina a citação do inquilino. O prazo de defesa e de purgação de mora começa a contar da juntada do mandado de citação nos autos — não da data em que o oficial de justiça fez a entrega. Esse detalhe foi sumulado pelo STJ e tem impacto direto nos prazos do processo.
Seu inquilino está inadimplente e não sai do imóvel?
Fale agora com a Dra. Amanda Domingues e saiba o que fazer.
Passo 5 — Defesa do inquilino e fase probatória
O inquilino pode reagir de três formas:
- Purgar a mora — pagar integralmente a dívida no prazo legal (ver seção abaixo)
- Contestar a ação — apresentar defesa alegando, por exemplo, que os valores cobrados são indevidos, que o contrato tem vício, ou que houve quitação
- Deixar transcorrer o prazo em revelia — o que normalmente resulta em sentença favorável ao proprietário
É importante notar que a opção de purgar a mora é incompatível com contestar o débito. O inquilino que paga a dívida reconhece a inadimplência; o que contesta afirma que nada deve. Não é possível fazer os dois ao mesmo tempo.
Passo 6 — Sentença e cumprimento
Proferida a sentença de procedência, o inquilino tem prazo para desocupar voluntariamente (geralmente 30 dias). Se não sair, o proprietário pede o cumprimento da sentença: o oficial de justiça vai ao imóvel com mandado de despejo e, se necessário, com apoio policial para executar a ordem judicialmente.
Purgação de Mora: O Inquilino Pode Pagar para Ficar?
Q: O que é purgação de mora no despejo por falta de pagamento?
R: É o direito do inquilino de evitar o despejo pagando integralmente o débito dentro de 15 dias contados da citação.
Para purgar a mora com eficácia, o inquilino deve depositar em juízo ou pagar ao proprietário:
- Todos os aluguéis em atraso
- Encargos contratuais (condomínio, IPTU, multas previstas no contrato)
- Custas processuais já geradas
- Honorários advocatícios de 10% sobre o valor total pago (salvo previsão diversa no contrato)
Limitação importante: o inquilino só pode purgar a mora uma vez a cada 24 meses. Se já exerceu esse direito nos dois anos anteriores ao ajuizamento da nova ação, não poderá usá-lo novamente — o despejo seguirá independentemente do pagamento posterior.
Proprietários frequentemente perdem tempo em negociações informais com inquilinos reincidentes sem saber que, após o segundo inadimplemento em menos de dois anos, a lei está inteiramente do lado do locador.
Prazo para Desocupação e Execução Forçada do Despejo
Após a sentença de despejo transitada em julgado, os prazos para desocupação variam conforme o fundamento:
- Falta de pagamento: 15 dias para desocupação voluntária após o trânsito em julgado
- Término de contrato / denúncia vazia: 30 dias para desocupação
- Necessidade de uso próprio ou demolição: 30 dias para desocupação
- Liminar de desocupação: 15 dias (art. 59, §1°, Lei 8.245/91), com depósito caução de 3 meses de aluguel pelo locador
Se o inquilino não desocupar no prazo, o proprietário solicita ao juízo o mandado de despejo. O oficial de justiça vai ao imóvel acompanhado de, se necessário, força policial. Os pertences do inquilino são retirados e entregues a um depositário judicial até que ele os recolha. O proprietário retoma a posse do imóvel.
Qualquer tentativa do proprietário de tomar o imóvel de volta por conta própria — trocando a fechadura, cortando serviços ou removendo bens do inquilino sem ordem judicial — configura esbulho possessório e pode resultar em ação de reintegração de posse a favor do inquilino, além de responsabilidade civil e criminal. Nenhum passo fora do processo judicial.
Ação Renovatória: A Proteção Especial do Inquilino Comercial
Aqui está um ponto que proprietários frequentemente ignoram até ser tarde: o inquilino comercial tem direito à renovação compulsória do contrato se preencher os três requisitos do art. 51 da Lei do Inquilinato:
- O contrato de locação tem prazo determinado de 5 anos ou mais (podem ser somados contratos consecutivos no mesmo imóvel)
- O inquilino exerce sua atividade comercial no local há pelo menos 5 anos ininterruptos
- O inquilino está em dia com todas as obrigações contratuais no momento do pedido
Se esses três requisitos estiverem presentes, o proprietário não pode simplesmente não renovar o contrato — o inquilino pode ajuizar ação renovatória e o juiz determinará a renovação compulsória, fixando novo valor de aluguel por perícia.
Existem, porém, exceções que permitem ao locador retomar o imóvel mesmo diante do direito à renovatória:
- Uso próprio do imóvel para negócio genuíno do locador ou de seu cônjuge
- Realização de obra que agregue valor ao imóvel e exija a desocupação
- Proposta de melhor proposta de aluguel por terceiro (com direito de preferência ao inquilino pelo mesmo valor)
Em todos esses casos de retomada lícita, o locador pode ser obrigado a indenizar o inquilino pelo fundo de comércio — o chamado ponto comercial — que em alguns casos alcança valores expressivos. Por isso, antes de não renovar um contrato comercial de longa data, consulte um advogado especialista em direito empresarial.
Perguntas Frequentes sobre Despejo Comercial
Quanto tempo demora uma ação de despejo comercial?
Em média de 6 a 18 meses, dependendo da comarca, da complexidade do caso e da postura do inquilino. Casos simples de falta de pagamento sem contestação podem ser resolvidos em 6 a 8 meses; disputas sobre renovatória ou indenizações podem ultrapassar um ano.
O proprietário precisa contratar advogado para entrar com despejo?
Sim. Diferente dos Juizados Especiais com causas simples, as ações de despejo exigem representação por advogado, independentemente do valor do aluguel. A assessoria jurídica especializada também reduz erros processuais que atrasam a retomada do imóvel.
O inquilino comercial pode purgar a mora quantas vezes quiser?
Não. O art. 62 da Lei 8.245/91 permite a purgação de mora apenas uma vez a cada 24 meses. Se já exerceu esse direito nos dois anos anteriores ao processo atual, o inquilino não poderá fazê-lo novamente, e o despejo seguirá até a desocupação.
É possível despejar o inquilino durante o contrato vigente?
Sim, por inadimplência, violação contratual ou abandono do imóvel, mesmo que o prazo contratual ainda não tenha vencido. O descumprimento de obrigações resolve o contrato e autoriza o despejo.
O que é liminar de despejo e quando se aplica?
A liminar de desocupação em 15 dias é concedida em casos específicos do art. 59, §1°, da Lei 8.245/91, como abandono do imóvel, término de contrato com garantia de caução, ou necessidade de obras urgentes determinadas pelo poder público. O locador deve depositar 3 meses de aluguel como caução para obtê-la.
O inquilino pode alugar o imóvel para outra pessoa sem autorização?
Não. Sublocar ou ceder o imóvel sem autorização expressa do proprietário é motivo para despejo por infração contratual, independentemente do pagamento do aluguel. O locador pode ajuizar ação de despejo assim que tomar ciência da sublocação irregular.
Como a ação renovatória afeta o processo de despejo?
Se o inquilino ajuizou ação renovatória válida dentro do prazo legal (entre 1 ano e 6 meses antes do vencimento do contrato), o processo de despejo por término de contrato fica suspenso até o julgamento da renovatória. Por isso, é fundamental que o proprietário monitore os prazos contratuais e consulte um advogado antes de deixar o contrato vencer.
Se você enfrenta qualquer uma dessas situações — inquilino inadimplente, contrato vencido, uso irregular do imóvel ou dúvida sobre renovatória — o momento de agir é agora. Cada mês de atraso representa prejuízo acumulado e, em alguns casos, pode enfraquecer a sua posição jurídica.
Nossa equipe especializada em direito empresarial já assessorou mais de 1.000 clientes em questões contratuais e locatícias. Atendemos proprietários e empresas em todo o Brasil de forma 100% online — sem burocracia, sem demora.
Fontes oficiais consultadas
Base legal e institucional deste artigo. Consulte tambem seu advogado para o caso concreto.
Precisa retomar um imóvel comercial?
Fale agora com a Dra. Amanda Domingues — OAB 403.098/SP — e receba orientação especializada.
